Mietkauf ist ein Mietvertrag mit dem Anrecht, das gemietete Objekt während eines definierten Zeitraums zu kaufen. Der Ankauf geschieht anhand einer einseitigen Willensbekundung des Mietkaufnehmers. Anderweitig wird vertraglich vereinbart, dass der Kauf durch die Begleichung der letzten Rate erfolgt, und keine extra Erklärung erfolgen muss. Rechtlich handelt es sich beim Mietkauf um einen Mietvertrag. Erst mit Bezahlung der Abschlussrate oder des Kaufpreises wird aus der Miete ein Kauf.

Steuerliche Betrachtung des Mietkaufs

In der Hinsicht aus Steuersicht geht beim Mietkauf das wirtschaftliche Eigentum sofort bei Abschluss auf den Vertragsnehmer über. Nur das zivilrechtliche Eigentum bleibt bei dem Mietkaufgeber. Als Folge ist der Gegenstand auch sofort bilanztechnisch zu aktivieren. Abschreibung und Zinsanteile der Zahlrate werden als Aufwände verbucht. Ebenso wird die Mehrwertsteuer bei Vertragsabschluss sofort fällig.

Kosten eines Mietkaufs

Die Teilzahlung des Preises der Sache ist bereits in der Miete enthalten und ist aus diesem Grund nicht selten höher. Dieses liegt zum einen an der Erwartung eines Gewinns des Mietkaufanbieters und zum Anderen an der Abnutzung des gemieteten Objekts im Verlauf der Mietzeit. Speziell beim Mietkauf von Immobilien kann es daher zu Mietkosten stark über der ortsüblichen Miete kommen, was gelegentlich als Preistreiberei betrachtet wird.

Begründungen für einen Mietkauf

Der Hauptgrund für die Beschaffung von Dingen im Mietkaufverfahren liegt in der müheloseren Finanzierbarkeit. Da der Verkäufer eigene, für ihn freie Anforderungen stellen kann, unterliegen selbige nicht den harten Anforderungen, dem die Banken unterliegen. Des Öfteren reicht der Nachweis, dass die Einnahmen für die Mietzahlungen ausreichend sind. Auf der anderen Seite ergibt sich aus dem Mietkaufvertrag zudem eine höhere Freiheit, da ein Mietvertrag in der Regel mit den rechtmäßigen Fristen gekündigt werden kann. Anders als bei einer traditionellen Finanzierung unterliegt man hier nicht der Bedrohung, dass eine Zwangsversteigerung der gekauften Sache bei einer Nichtzahlung erfolgen muss. Hierbei ist jedoch zwischen Privatpersonen und Unternehmen zu unterscheiden, da die vertragliche Ausgestaltung bei Firmen anderen Vorgaben unterliegt.

Mietkauf vs. Leasing

Bei dem Leasing wird normalerweise kein Eigentumsübergang geplant. Daraus ergibt sich, dass das Leasingobjekt im Verlauf und im Anschluss der Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers verbleibt. Beim Mietkauf ist der Erwerb des anzuschaffenden Objekts bereits bei Abschluss geplant und Teil der vertraglichen Vereinbarung. Die Differenzierung des Leasings zur Miete liegt in der Tatsache, dass die Instandhaltung und Wartung beim Leasing auf den Leasingnehmer übergeht. Deshalb spricht man ebenfalls von atypischer Miete. Ebenso ist die steuerliche Behandlung unterschiedlich, da Finanzämter den Mietkauf mit einem Ratenkauf vergleichen.

Häufige Varianten

In Deutschland werden vornehmlich zwei Sachen im Privatbereich unter Zuhilfenahme von Mietkauf angeboten. Auf der einen Seite werden Musikinstrumente damit vermietet und auf der anderen Seite Immobilien. Bei Musikinstrumenten ist der Mietkauf sehr angebracht, da eine Vielzahl Instrumente in der Anschaffung teuer sind und die Neigungen und das anhaltende Interesse des gerade startenden Musikers noch nicht offensichtlich ist. Bei Immobilien wird der Mietkauf gern als Finanzierungsersatz gewählt, wenn die Finanzmittel und die Zahlungsfähigkeit schwach sind. Aber speziell in diesem Bereich ist Wachsamkeit geboten, da häufig Immobilien im Mietkauf verkauft werden, die über traditionelle Wege nicht verkauft werden können. Dessen ungeachtet ist hier die Kostenseite im Vergleich zur Finanzierung des Öfteren wesentlich ungünstiger zu werten. Insbesondere eine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie in einem Mietkaufvertrag kann zu Schwierigkeiten führen, wenn sich die persönliche Lebenslage des Mieters ändert. Auch hier muss dringend zu einer anwaltlichen Konsultation geraten werden. Eine zusätzliche Variante beim Immobilienmietkauf ist der Optionskauf, auf den hier aber nicht näher eingegangen wird.

Gefahren

Ein Mietkaufvertrag ist rechtlich in Deutschland keineswegs normiert. Dadurch ist eine rechtliche Prüfung notwendig. Der Mietvertrag ist zwar klar in der Gesetzgebung festgelegt, aber der enthaltene Erwerb ist uneingeschränkt vereinbar. Somit muss vor Abschluss vor allem dieser Teilbereich begutachtet werden. Besonders die Regelungen zur vorzeitigen Zurücknahme, zum Beispiel im Falle einer Zahlungsunfähigkeit muss unmissverständlich geregelt sein. Hier stellt sich geradewegs die Frage, ob inkludierte Tilgungsanteile zur Rückzahlung fällig werden oder verfallen. Wie mit Schlussraten verfahren wird und so weiter. Auch die Fristen zur Kündigung und die damit möglicherweise verbundenen Rückkaufoptionen und Bedingungen müssen eindeutig beschrieben sein.

Kontrollliste

Die folgende Auflistung können Sie anwenden, um einen Mietkaufvertrag zu beurteilen. Wie wesentlich die jeweiligen Punkte für den Einzelfall sind, müssen Sie jedoch selbst bestimmen:

- Wer trägt Instandhaltungskosten der zu finanzierenden Sache?
- Welche Fristen zur Kündigung bestehen und kann der Eigentümer auflösen?
- Wie ist die Verteilung der Zahlung in Rückzahlungsanteil und Unkosten/Zinsen festgelegt?
- Wie hoch sind die Gesamtkosten im Verhältnis zu einer üblichen Miete oder Finanzierung?
- Sind Strafen für einen vorzeitigen Rücktritt vom Vertrag vorgesehen?
- Wie ist der Konkursfall des Verkäuferss festgelegt?